「社化」＋「解放」土地

B07 | 觀點 | By 何力治 | 2017-02-18

早前清早看到兩則截然不同的有關香港社會問題的報道：一是牛池灣發生雙屍命案，58歲丈夫長期受皮膚惡疾困擾，獨力照顧腦退化妻子（56歲）多年，懷疑因壓力過大，心力交瘁，以皮帶勒死妻子後再跳樓自殺；二是中大創業研究中心及浸大工商管理學院發布研究報告，香港「初生企業創業」較2009年增逾兩倍。

以上兩則新聞可以看到，香港長期面臨青年要上游、要創業但難以實現和老人與幼兒需要緊密照顧等社會問題，而且短期內難以徹底解決。

「社化」香港土地

歸根到柢，辦法在於如何在現有土地上增加「社化」空間，完善小區規劃，獲取多贏。因此，建議所有官方、半官方用地，包括房委會、房協、市建局、港鐵、GIC（政府、機構或社區）等用地，以及政府給私人市場公開投標的土地，可以適當地撥出一定比例面積，一方面用於興建青年宿舍（可參考早期由保良局負責的青宿項目，按照市面租金一半價格給年輕人租用5年，青宿樓內保留有創業空間，成為青年創業的「Soho樓」），既可幫助青年上樓，又可鼓勵創業，繼而解決跨代貧窮問題；另一方面，每個地塊保留一些面積用於幼兒託管，讓媽媽安心外出工作，增加家庭收入。再者，也保留一些面積作為當區長者居家安老服務中心，可以更有效防止老人慘劇。這些「社化」空間面積由政府向非政府或福利機構招標營運，推動發展商在項目地積比內增加企業社會責任（CSR）。近來極多企業加入CSR 和社企行業，建議政府在處理改劃土地和補地價項目時，優先考慮有「社化」空間的項目，並給予優惠。

了解到林鄭月娥提及關於房屋及土地的建議，有多項都是注重青年及老人政策，特別是鼓勵「首次上車盤」，我也非常認同。這樣可以更快幫助年輕人上樓，但過程必須謹慎處理，特別是在按揭問題上維持不應超過六成至七成的水平，否則可能會重複2003年因過度按揭反而令首置業主帶來嚴重風險。

「新增」土地vs.「解放」現有土地房屋土地中長期規劃，當然應該以造地、增加土地儲備、成立「土地倉」為主，近期政府在施政報告以及《2030＋》報告上已經提出很多開拓新土地的方法，例如填海、發展棕地、發展東大嶼都會和新界北新市鎮等，甚至加大市區重建、研究郊野公園邊陲、利用岩洞等等，這些都是中長期的考慮。可是遠水不能救近火。

近期不單是住宅，連辦公樓、工貿樓都創出歷史新高價。要在短期內解決房屋和辦公面積的短缺問題，就應該着眼於「解放」現有土地，讓現有土地可以加快興建樓房。可是，現在政府對新界土地改劃政策和補地價計算方法透明度不足，舉例一些新界地計算「before value」（現有價值）時用每呎200元計，不但遠遠低於市場價，更加遠遠偏離政府賠給農民收地時每平方呎超過1000元的價格。

據業界所知，私人市場在新界和市區擁有好幾千萬呎可即時開發的土地面積。若政府能檢討現有的改劃政策、補地價和CDA（綜合發展區）政策，增加補地價計算的透明度和合理性，估計未來幾年平均每年可以提供額外5000個住宅單位樓房面積。其實，現時香港市區住宅樓容積率介乎8至10倍，非住宅樓容積率為15倍，市區塞車情况對比世界上其他大城市並不算嚴重，更不要說國內近交通樞紐的一線城市。我們有參與的在英國倫敦東區市中心的一個綜合住宅項目，其容積率已高達18倍。所以政府如有決心去盡快解決約9萬的悲慘劏房戶、28萬多老百姓等公屋上樓的問題，一定要進行改革，否則這些原本可以在短期內建樓房的土地將會繼續被擱置、繼續在「曬太陽」。

官、商、民合作——PPP

美國、英國、加拿大和東南亞國家（例如馬來西亞、印尼） 早已採用PPP（public-private partnership）的合作模式來推行social housing（公樓）項目，包括我們參與的英國倫敦項目也應用PPP 模式。PPP並非將項目私有化，而是政府與私人發展商透過公開公平的招標平台和詳細的發展機制，共同完成土地開發項目。

PPP是一個官、商、民真正合作的國際標準，絕不是所謂的「官商勾結」。建議香港在某些官方改劃用地，多些參考PPP模式，把部分土地供應公營房屋，部分土地供應私營房屋，並騰出部分空間用於「社化」用途。政府制訂政策和擔任監管的角色，非政府機構或社企負責營運，兩者相結合，優勢互補，將項目效益最大化。

若要走出香港的土地和房屋供應問題，不要怕誰把土地問題政治化，政府經過一輪廣泛的民間和專家諮詢後，便要立下決心！所謂議而即決，決而必行。

作者是香港建築師學會理事、經濟發展委員會專業服務業工作小組成員